뉴타운·재개발·재건축 종합해법 ‘20문 20

도정법·도촉법 개정


작성: 김진애(국회의원, 국토해양위)

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국민고통사업이 되어버린 뉴타운
-재개발-재건축. 항상 속는 것만 같이 불투명할 뿐 아니라 추진도 잘 안 되고, 그렇다고 되돌리지도 못하던 이 사업에 드디어 출구전략이 마련되었습니다. 저 김진애의 등원 약속 3가지 중 하나였던 뉴타운-재개발-재건축 해법을 18대 국회에서 마련할 수 있어서 보람이 큽니다. 201112월 연말에 극적으로 통과되었습니다. 

2012130일 박원순 서울시장이 발표한 뉴타운 출구전략도 이 개정법에 근거해 마련된 것이며, 법안 개정 과정 중에서 박원순 서울시장과 상당한 교감을 이루었고 박원순 서울시장의 의지가 분명하므로 그를 믿고 법 개정을 추진할 수 있었습니다.

이번 법 개정이 완벽하지는 못하고 아직도 추진해야 할 법 개정사안이 많으나, 우리 사회 최초로 개발사업을 되돌리는 출구 방식을 제시했다는 의미가 있습니다. 그동안 사업지구나 사업구역이 지정되기만 하면 모든 주민들이 마치 볼모처럼 끌려갈 수밖에 없던 상황을 크게 개선할 수 있게 되었습니다. 

201221일에 공포되어 바로 시행됩니다. 사안에 따라서는 대통령 시행령 제정이 필요해서 6개월 후에 시행되고 지자체 조례 제정이 필요한 사안도 있습니다마는, 모든 관련 주민들이 숙지하시고 준비태세를 갖추시기 바랍니다. 

많은 주민들 뿐 아니라 관련 추진위와 조합들에서 질문을 해오셨고 지난 한달 동안 여러 설명회를 하기도 하였습니다마는, 사실 이 문제가 걸리지 않은 지역이 거의 없기 때문에, 모두 같이 공유하기 위해서 다음과 같이 2020답을 만들었습니다. 내용이 길지만 부디 읽어주시고, 널리 널리 사용하시기 바랍니다.

*** 목 차 ***

1. 도정법 및 도촉법 개정안은 언제, 어떻게 국회를 통과했나요?

2. 이번 개정안의 의의와 핵심 내용은 무엇인가요?

3. 일몰제. 사업 추진이 장기간에 걸쳐 지연되는 것에 대해 일몰제를 도입하여 정비구역을 해제할 수 있도록 했다고 하는데, 구체적인 요건은 어떻게 되나요?

4. 일몰제 외에도 시도지사 등 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 알고 있는데, 구체적인 내용은 무엇인가요?

5. 2년 한시 해제 규정: 이미 추진위원회나 조합이 설립되어 있어 문4의 해제 요청이 적용되지 않고 문 3의 일몰제가 적용되지도 못하는 기존 정비구역도 해제할 수 있나요? 기존의 추진위와 조합을 해산할 수 있나요?

6. 추진위나 조합이 해산되면 그동안 사용한 비용은 주민이 다 부담해야 되나요? 7. 정비구역이 해제되면 뉴타운 지구 지정 이전 상태로 되돌아가는 건가요? 대안 개발방식을 채택할 수 있나요?

8. 정비구역에서 해제된 구역 또는 뉴타운 지역 주민들이 선택할 수 있는 다른 개발방식은 어떤 건가요?

9. 사업 투명화가 관건인데, 어떤 법안 개정이 들어있습니까? 처음에는 사업성이 좋다더니 추가 분담금 폭탄을 맞는 경우가 황당한데, 추정 분담금이 얼마이고 사업성은 있는지 알 수 있나요?

10. 우리 사업구역의 토지 소유자와 조합원이 누구인지 몰라서 의견교환을 제대로 할 수 없어요. 어떻게 하면 알 수 있나요?

11. 조합이 주민의 의사를 제대로 반영하지 않고 사업 진행도 불투명하게 하고 있어요. 이에 대한 해결책은 무엇인가요?

12. 세입자와 상가세입자를 보호하는 추가 대책은 없나요?

13. 이미 사업이 상당 부분 진척된 곳에 대해 빠르게 추진될 수 있도록 지원하는 방안은 없나요?

14. 개정 법은 언제부터 시행되나요?

15. 법 개정안의 한계는 없나요? 앞으로 추진해야 할 개정은?

16. 이번 법 개정 이후 이제 지자체가 해야 할 일은 무엇인가요?

17. 당장 사업구역 내의 주민들은 어떻게 대응해야 하나요?

18. 당장 추진위나 조합은 어떻게 대응해야 하나요?

19. 이번 법 개정에 근거하여 서울시의 뉴타운 출구전략이 발표된 후 현장에서 우려도 있고 언론의 비판도 있는데, 부작용은 없을까요?

20. 꼭 당부하고 싶은 말이 있다면?

1. 도정법 및 도촉법 개정안은 언제, 어떻게 국회를 통과했나요?

: 20111230도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 개정안(이하 법 개정안)이 국회 국토해양위원회 및 본회의를 통과했습니다.

국토해양위는 정부가 통합제정법으로 제출한 도시 재정비 및 주거환경 정비법안, 민주통합당 도시주거복지기획단에서 제출한 대안, 각 의원들이 발의한 개정안 등 총 43개의 관련 법안들에 대해 심도있는 종합검토를 했습니다. 국토위 법안심사소위원장이 한나라당 차명진 의원과 민주통합당 김진애 의원을 사전 검토의원으로 지정해서 두 검토위원이 오랜 시간 국토부와 전문위원들과 머리를 맞대고 협의해서 타결점을 찾아낼 수 있었습니다.

심사 결과 정부가 제출했던 통합법 대신에 민주통합당이 제시했던 대로 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법) 개정안을 각각 분리하여 통과시켰습니다.

왜 통합법 제정이 아니라 개별법 개정을 추진했느냐를 설명드리겠습니다. 제가 계속 주장해왔고, 민주당내에서도 과연 한나라당과 정부가 저의 주장에 동의하겠느냐 걱정했었지만, 결국 관철시킬 수 있었습니다. 그 이유는!

첫째, 정부여당이 주장했던 통합법은 제정법이라 1~1년 반 후에 비로소 시행되지만, 도정법 개정은 공포 즉시 시행할 수 있기 때문입니다. 현장에서 고통 받는 주민들을 위해서 즉시 시행이 절대적으로 필요하기 때문입니다.

둘째, 정부여당이 주장하는 통합법은 도촉법의 내용, 즉 뉴타운을 계속 인정하는 법이기 때문입니다. 이미 실패한 뉴타운인데 앞으로 뉴타운 지정 행위를 인정하는 법 제정을 용납할 수 없습니다. 일부에서는 도촉법 자체를 폐기해야 한다는 주장도 있지만 이미 추진되고 있는 뉴타운들이 있기 때문에 당장 폐기하는 것은 어렵고 종국에는 폐기 수순을 밟아야 합니다.

셋째, 도촉법은 일종의 계획법인데 사업추진과정을 규정하는 도정법과 섞는 자체가 무리입니다. 도촉법은 기존의 도시계획법 체계를 교란해왔던 문제가 있으며 종국에는 도시계획법 체계 내로 편입되어야 합니다.


2. 이번 개정안의 의의와 핵심 내용은 무엇인가요?

: 이번 도정법-도촉법 개정안의 국회 통과로 무분별하게 지정되어 주민 갈등 유발과 지지부진한 사업추진 등으로 심각한 사회적 혼란과 주민 고통을 발생시키고 있는 뉴타운·재개발·재건축 사업에 대한 종합해법이 마련되었습니다. 한때 뉴타운 광풍이후 이제 애물단지로 전락한 뉴타운·재개발·재건축의 문제를 해결할 수 있는 최소한의 대안을 정치권의 합의로 마련했다는 점에서 큰 의미를 갖고 있는 것입니다.

법 개정안은 민주통합이 제기해왔던 뉴타운·재개발·재건축 사업의 문제 해결을 위한 4대 원칙, 주민권리 보장 사업투명성 강화 정교한 사업성 예측 믿을 수 있는 책임행정의 4대 원칙을 상당히 반영했습니다.

법 개정안의 핵심은 주민의 뜻을 최우선으로 하여 뉴타운·재개발·재건축이 상당 부분 진척된 곳은 빠르게 추진되도록 하고, 주민 반대의 갈등으로 사업 추진에 문제가 있는 곳은 출구전략과 함께 현실적인 추진 대안을 마련한 것에 있습니다.

개정안에 상당히 많은 내용이 담겨있습니다마는, 아래 그림과 같이 4개 축으로 분류할 수 있습니다. 주민들이 관심 높을 사안만을 중심으로 정리한 것입니다.

 

첫째, 주민의 알 권리와 특히 분담금에 대한 사업성 자료제공입니다.

상세한 내용은 많으나 몇 가지 중요한 내용을 보자면, 앞으로 추진위에서 분담금 내역을 제공하도록 했고(준비 거쳐 1년 후 시행), 추진위/조합 구성원의 내용을 공개하여 공유하도록 했고, 인감증명대신 직접 지장과 자필사인 동의서를 규정했고(6개월 후 시행), 사업비 10% 증가 시 조합원 동의율을 올렸고(1/2에서 2/3), 주요 총회의 직접 참석율을 20%로 올리는 등, ‘주민들이 알고 결정하게 하는 항목들이 대거 도입되었습니다.

둘째는 대안 개발방식을 제도화한 것입니다.

대형 싹쓸이 재개발 때문에 생기는 수많은 문제들을 해소하고 해제된 구역이 대안으로 채택할 수 있도록 주거환경관리구역’(공공시설은 공공재정으로 부담, 민간건축물개선은 자율적으로)을 도입했고, 소규모 재건축이 가능한 가로주택정비사업’(시행령에서 더 구체화할 것이나, 작은 규모로, 추진위 설립없이 조합 결성으로 추진할 수 있는 블록형 개발)을 도입했습니다.

셋째는, 가장 관심이 뜨거운 일몰제와 향후 ‘2년 한시 출구전략입니다.

이는 다음 문3, 4, 5, 6에서 상세히 설명드리겠습니다.

넷째는, 사업추진을 촉진할 수 있는 제도도 도입하였습니다.

예컨대, ‘지분형주택을 도입한 것은 완전히 새로운 시도입니다. 감정평가액 내에서 1조합원에게 2주택 분양을 허용하도록 한 것은 개발 반대 주민을 설득하기 위한 것입니다. 물론 임대를 3년 동안 한다는 전제하입니다. 이 외의 것은 아래 문답에서 설명 드립니다.

 

3. 일몰제. 사업 추진이 장기간에 걸쳐 지연되는 것에 대해 일몰제를 도입하여 정비구역을 해제할 수 있도록 했다고 하는데, 구체적인 요건은 어떻게 되나요?

: 먼저, 꼭 아셔야 할 것은 일몰제는 향후 신규 지정되는 구역에 대해서만 적용된다는 것입니다. 정부여당의 통합법에 반대했던 것도 이 때문입니다. 문제가 발생하고 있는 기존 사업구역들을 해결할 수 없기 때문이죠. 기존 사업구역의 해제에 대해서는 문 4와 문 5와 문 6을 보시기 바랍니다.

법 개정안은 주민의 재산권 보호 및 주민갈등 해소를 위해 정비사업 추진이 어려운 지역에 대해 일몰제를 도입했습니다. 일정 기간 내에 다음 사업 단계로 넘어가지 못할 경우 정비구역 해제가 가능토록 했습니다.

구체적인 정비구역해제(일몰제) 요건을 보면,

정비구역 지정 예정일로부터 3년 이내 정비구역을 지정하지 않는 경우

정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회 승인 신청을 하지 않는 경우

추진위 구성 후 2년 이내 조합설립 인가 신청을 하지 않는 경우

조합설립인가일로부터 3년 이내 사업시행인가를 신청하지 않는 경우

이런 경우가 발생할 경우 30일간의 주민 공람과 지방의회 의견 수렴, 그리고 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역을 해제하도록 했습니다.

 

4. 일몰제 외에도 시도지사 등 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있는 것으로 알고 있는데, 구체적인 내용은 무엇인가요?

: 옛 법에도 토지등소유자의 과도한 비용분담이 예상되거나 정비예정구역 또는 정비구역 지정 목적을 달성할 수 없는 경우 시도지사 등 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있는 조항이 있었습니다마는, 적용되는 경우가 희귀했지요. 지자체 장이 행정권한을 사용하기 부담스러웠기 때문입니다.

그래서, 이번 법 개정안은 정비예정구역 또는 추진위가 구성되지 않은 정비구역에 대해서 토지등소유자 30% 이상이 해제를 요청하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정권자가 정비구역을 해제할 수 있는 조항을 추가했습니다.

박원순 서울시장이 발표했던 내용도 이 개정법에 근거한 것입니다. 이 개정안을 만든 것은 기존 지정되었으나 진전이 없는 사업구역의 출구 대안을 분명하게 마련하기 위한 것입니다. 주민의 뜻에 어긋나게 과다 지정된 사업구역에서 주민들이 구역에 묶여서 재축, 증축, 신축도 못하여 건물이 낙후되고 결국 동네가 계속 퇴락되는 상황을 타개하기 위한 것입니다.

 

5. 2년 한시 해제 규정: 이미 추진위원회나 조합이 설립되어 있어 문4의 해제 요청이 적용되지 않고 문 3의 일몰제가 적용되지도 못하는 기존 정비구역도 해제할 수 있나요? 기존의 추진위와 조합을 해산할 수 있나요?

: 가장 뜨거운 관심이 쏟아지고 있는 사안입니다. 이번 법 개정안에서는 향후 2년 동안(관련 시행령과 시도조례가 제정된 후 2년 동안이니, 실제는 좀 더 길어질 것입니다.) 적용되는 한시 규정을 도입하였습니다.

법 개정안에서 이미 추진위나 조합이 설립된 기존사업의 경우 주민의 동의를 받아 추진위와 조합을 취소할 수 있도록 했습니다. 사업이 상당 부분 진행되었더라도 주민의 반대가 많으면 뉴타운-재개발-재건축의 조합과 추진위를 해산하고 구역을 해제할 수 있는 것입니다.

구체적인 절차는 다음과 같습니다.

1. 먼저 해당구역의 토지등소유자 1025%가 요청하면(비율은 시도조례에서 정하게 됩니다. 시도마다 상황이 다르기 때문입니다) 시장·군수가 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 했습니다.

(*** 추가 설명: 왜 이 사항을 도입했느냐? 토지등소유자의 요청이라는 주민행동이 선행되어야 한다는 것과, 분담금을 정확히 알아야 사업 추진에 대한 확신을 가질 수 있기 때문입니다. 갈등의 소지가 항상 분담금 폭탄때문이고, 이 분담금 증가 때문에 추진위와 조합에 대한 불신이 커지기 때문이죠. 시장군수가 제공하는 정보에 대해서 토지등소유자의 신뢰가 높아질 것으로 예상됩니다.)

2. 그리고 추진위와 조합 설립에 동의한 자 1/22/3(시도조례로 규정)이 동의하거나, 토지등소유자의 1/2 이상이 동의할 경우 추진위와 조합 해산이 가능하도록 했습니다.

(*** 추가 설명: 개정 과정 중에 마지막까지 가장 뜨거운 쟁점이 되었던 사항입니다. 사업을 반대하는 측에서는 토지등소유자의 1/3 또는 30%까지 내려달라는 강력한 요청이 있었습니다마는, 이렇게 할 경우 위헌소지가 있다는 국토부의 강력한 주장이 있었습니다. 관련 시민단체들의 의견, 즉 추정 분담금이 명확히 제공될 때에는 토지등소유자의 냉철한 판단이 있을 것이고, 그에 따라 과반수 동의를 얻어낼 수 있을 것이라는 의견도 참조되었습니다.)

3. 추진위와 조합이 해산되면, 지정권자는 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있습니다.

*** 강조사항:

추진위-조합 해산 조항은 2년 한시 규정입니다마는, 자칫 갈등이 길어질 수 있기 때문에, 이 기간 동안 각 지자체의 책임 있는 리더십이 절대적으로 필요합니다.

저와 민주통합당은 개정과정 중에 즉 주민동의를 얻는 과정에서 지자체가 찬반의견을 물어 공개하는 방식을 도입하고자 하였습니다마는, 국토부와 한나라당은 이 방식이 자칫 추진위와 조합이 주도하는 민간사업에 대한 과도한 공공 개입의 소지가 있다며 반대하였습니다.

지자체가 직접 찬반조사를 주도하지는 못한다 하더라도, 주민들이 의견을 모으는 과정에서 상당한 행정적 지원이 수반되기를 바라면 시도조례에서 이 부분에 대한 내용이 담기기를 바라는 바입니다.

 

6. 추진위나 조합이 해산되면 그동안 사용한 비용은 주민이 다 부담해야 되나요?

: 그렇지는 않습니다. 법 개정안에 따르면, 추진위가 해산된 경우 지방자치단체는 추진위가 사용한 비용의 일부를 조례에서 정하는 바에 따라 지원할 수 있도록 했습니다.

구체적인 것은 시도조례에서 정하게 되지만, 안전진단비용, 설계비용, 토지 및 건축물의 감정평가 비용, 사업비 및 분담금 추산을 위한 용역 비용, 사업시행계획서 및 관리처분계획서 작성 비용 등, 객관적이고 필수적인 비용 내역에 대해 지자체의 지원이 가능할 것으로 예측됩니다. 다만, 추진위나 조합의 동의서 징구에 소요된 비용은 해당하지 않을 가능성이 높습니다.

추진위와 달리 조합이 해산하는 경우에는 지자체의 비용 지원이 없습니다. 조합 해산에 대해서는 청산절차를 밟아야 하기 때문입니다.

*** 추가 설명

추진위 비용 지원에 대한 지원은 향후 모든 신규 구역이 추진위 없는 공공관리제로 운영되도록 법이 개정되었고, 이에 따라 추진위 운영에 상당하는 비용이 들 것이기 때문이므로 추진위 해산에 대한 비용지원을 도입하였습니다.

박원순 서울시장은 추진위 해산 비용지원 뿐 아니라 조합 해산 비용지원도 필요하므로 국토부의 재정지원과 함께 앞으로 법 개정을 추진하겠다고 지난 130일 발표하였습니다. 이에 대해서는 19대 국회의 과제가 될 것으로 보이며 신중하게 검토하여야 할 것입니다. 조합은 민간사업 활동이므로 조합해산에 따른 비용지원이 근본적으로 부적절하기는 하나, 실제 뉴타운-재개발-재건축이 잘못된 정책 판단에 의해서 이루어졌던 사업이므로 일부 참작해야 할 부분이 있을 것입니다.

한편 도시정비기금에 대한 국고지원 확대와 지자체의 도시정비기금 확충도 동시에 이루어져야 할 것이므로 세부적으로 검토되어야 할 점이 많습니다.

 

7. 정비구역이 해제되면 뉴타운 지구 지정 이전 상태로 되돌아가는 건가요? 대안 개발방식을 채택할 수 있나요?

: 도시 및 주거환경 정비법상 정비구역이 해제되면 재정비촉진구역도 자동 해제되고, 재정비촉진지구(뉴타운)에서 제외됩니다. 다만, ·도지사 또는 대도시 시장이 필요시 해제된 재정비촉진구역을 뉴타운 내 존치지역으로 전환할 수 있도록 했습니다.

그리고 재정비촉진구역이 뉴타운에서 제외되면, 재정비촉진계획으로 변경된 도시관리계획은 재정비촉진계획 수립 이전으로 환원하도록 했습니다. 다만, 재정비촉진구역이 존치지역으로 전환될 경우에는 시·도지사가 기반시설과 관련된 도시관리계획은 환원하지 않을 수 있도록 했습니다.

한편, 뉴타운 지구를 해제하더라도 추진위나 조합 구성에 동의한 토지등소유자 1/22/3 또는 토지등소유자 과반수 등 주민의 동의가 있을 경우 다른 정비사업으로 전환하여 계속 추진할 수 있도록 했습니다.

 

8. 정비구역에서 해제된 구역 또는 뉴타운 지역 주민들이 선택할 수 있는 다른 개발방식은 어떤 건가요?

: 이번 법 개정안에서는 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주 수요를 최소화하는 새로운 대안적 정비사업 방식을 도입했습니다.

정비구역에서 해제된 지역의 주민들이 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등 다른 소규모 정비방식을 대안으로 선택할 수 있도록 한 것입니다. 아래 참고사항에 나온 바와 같이 주민 50% 이상이 원하는 경우, 이번 법 개정에 포함된 대안개발방식인 주거환경관리사업으로 변경할 수 있습니다. 이 경우 공공시설 개선에는 공공재원 보조가 있게 되므로, 상당한 구역이 이 대안 개발 방식의 혜택을 누릴 수 있을 것으로 사료됩니다. 또한 소규모 개발이 가능한 가로주택정비사업도 택할 수 있습니다.

주거환경관리사업과 가로주택정비사업은 해제구역뿐 아니라 신규 구역에도 지정될 수 있습니다.

*** 참고사항: 법 개정안에 포함된 대안개발방식

- 주거환경관리사업은 정비구역 해제지역, 재개발구역 또는 단독주택 재건축 구역 중 주민 50%가 희망하는 지역을 대상으로 합니다. 시행방법을 보면, 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민이 스스로 주택을 개량할 수 있도록 했습니다.

- 가로주택정비사업4m 이상 도로에 접한 노후주택지역에서 블록 단위로 진행하는 소규모 정비사업을 말합니다. 이 사업은 추진위를 생략하고 바로 조합을 구성하여 추진할 수 있으며, 기존 주택호수 이상의 주택을 공급할 수 있도록 했습니다.

 

9. 사업 투명화가 관건인데, 어떤 법안 개정이 들어있습니까? 처음에는 사업성이 좋다더니 추가 분담금 폭탄을 맞는 경우가 황당한데, 추정 분담금이 얼마이고 사업성은 있는지 알 수 있나요?

: 법 개정안에서는 사업성 등 주민의 알 권리를 강화하는 내용이 포함되었습니다.

우선 주민(토지등소유자)이 조합 설립에 대한 동의 여부를 결정하는 데 참고가 되도록 하기 위하여, 추진위원회는 주민에게 추정 분담금 등 사업성 관련 정보를 제공하도록 의무화했습니다. 다만, 이 사항은 준비기간을 고려하여 법 공포 후 1년 후로 시행시기를 늦췄습니다.

그리고 앞으로는 뉴타운(재정비촉진지구) 지정 시 주민 의견을 폭넓게 수렴할 수 있도록 반드시 주민설명회를 열도록 했습니다.(과연 뉴타운이 앞으로 지정될 가능성이 있을지는 의문입니다마는...)

 

10. 우리 사업구역의 토지 소유자와 조합원이 누구인지 몰라서 의견교환을 제대로 할 수 없어요. 어떻게 하면 알 수 있나요?

: 추진위나 조합측만 토지등소유자의 구성원과 연락처를 알고 공개하지 않아서 의사소통에 불공평하다는 문제가 그동안 많이 제기되어왔습니다. 이번 법 개정안은 조합원과 토지등소유자 등 주민의 알권리 보장 및 사업의 투명성 제고를 위해 정비사업의 정보공개 대상을 확대했습니다.

조합원과 토지등소유자가 요청할 경우 추진위원회 위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 토지등소유자 명부와 조합원 명부 등 주민등록번호를 제외한 정비사업 시행과 관련되는 모든 자료의 열람과 복사를 허용하도록 했습니다. (이 사항은 시행령 제정이 필요하므로 6개월 후 시행됩니다.)

 

11. 조합이 주민의 의사를 제대로 반영하지 않고 사업 진행도 불투명하게 하고 있어요. 이에 대한 해결책은 무엇인가요?

: 의사결정의 투명성을 높이고 결정 과정에 주민의 참여를 확대하기 위해 중요 총회의 경우 조합원이 직접 참석해야 하는 비율을 높였습니다.

현재는 조합원의 10%만 총회에 참석해도 되지만, 앞으로 창립 총회, 사업시행계획서 및 관리처분계획 총회 등 중요한 사항을 의결하는 총회의 경우에는 20% 이상의 조합원이 직접 참석해야 합니다.

그리고 초기에 사업비 산정에 신중을 기하게 만들고 사업비 상승에 따른 주민 간 갈등을 예방하기 위해서 주민 동의요건도 올렸습니다. 물가상승률을 제외한 정비사업비의 추산액이 10% 이상 증가 시 조합원 동의요건을 현재의 1/2에서 2/3로 상향 조정했습니다.

정비사업이 투명하고 원활하게 추진될 수 있도록 이주대책과 관리처분 등 주민 갈등이 많은 분야를 공공관리자 업무에 포함시켰습니다.

또한 정비사업의 투명성과 공정성을 강화하기 위해 시공자 등 업체 선정과 추진위와 조합의 임원 선출 과정에서 금품을 제공한 자(제공하기로 약속한 자 포함)와 제공 받은 자 모두를 처벌토록 했습니다.

 

12. 세입자와 상가세입자를 보호하는 추가 대책은 없나요?

: 올해로 3주기를 맞이하는 용산참사는 영세한 상가세입자를 폭력적인 진압을 통해 쫓아내려는 과정에서 발생했습니다. 또한 용역을 동원한 철거 때문에 세입자와 영세집주인들이 고통을 당하는 사례가 수없이 많습니다.

이번 법 개정안에서 야간과 악천후 시에 철거를 금지하는 조항을 넣었습니다. ‘동절기 철거 금지에 대해서 심층 논의하다가 동절기를 완전히 빼는 것은 현실적으로 문제가 있다는 국토부의 의견이 받아들여졌습니다.

또한 정비사업에서 사업시행자가 임시상가를 설치할 수 있도록 하여 공사기간에도 영업 가능하도록 하는 조항을 만들었습니다. 실효성이 의심된다는 반대론자들이 있었으나, 규모가 큰 사업구역의 경우 충분히 적용할 수 있는 가능성을 열어두자는 의견이 받아들여졌습니다. 그러나 이것은 일종의 권유성 임의조항이기 때문에 실질적인 상가세입자 대책이라 보기는 어렵다는 한계가 있습니다.

세입자 대책에 대해서는, 정비계획을 세울 때 세입자대책을 필히 포함하고 이주대책까지 포함하도록 법 개정을 했습니다. 실효성을 담보하기 위해서 앞으로 현장 감독이 절대적으로 필요합니다.

*** 추가 설명

상가세입자 대책의 본질이 권리금의 보상과 대체상가의 공급인 것은 모두 이해하고 있으나 현실적인 방식을 찾아내는 것이 관건입니다. 19대 국회가 풀어야 할 숙제입니다.

서울시 박원순 시장은 앞으로 세입자를 포함한 정비계획 동의를 받도록 법 개정을 추진하겠다고 지난 130일 발표했습니다. 궁극적으로 세입자도 동네의 주민으로서 동네의 미래에 대해 의사결정권을 갖도록 하는 것이 필요하겠으나, 그 구체적 방법에 대해서는 심층 검토가 필요할 것입니다.

 

13. 이미 사업이 상당 부분 진척된 곳에 대해 빠르게 추진될 수 있도록 지원하는 방안은 없나요?

: 이번 법 개정안에는 사업의 추진 활성화를 위한 다양한 방안들도 도입되었음을 알려드립니다.

첫째, 지금까지는 조합원이 소유한 주택의 수와 가격에 상관없이 1주택 분양으로 제한됨에 따라 큰 지분을 가지거나 임대사업을 하고 있는 토지등소유자들이 정비사업 자체를 반대하거나, 분양을 받는 경우에도 대형 주택공급을 요구하는 사례가 많았습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 이번 법 개정에서는 조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위 내에서 2주택 분양을 허용하고, 추가로 분양받은 1주택은 전용면적 60이하로 하며, 3년간 임대를 의무화했습니다.

둘째, 다주택자에 대한 조합원 지위양도 규제 시행에 따른 선의의 피해자를 구제하는 방안을 도입했습니다. 2주택 이상의 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택(임대사업자의 경우 3주택)까지 조합원 지위 양도를 한시적으로 허용한 것입니다.

셋째, 영세한 주민의 재정착률 제고와 주거안정 도모를 위해 LH공사와 주민이 일정기간 공동 소유하는 지분형주택 제도를 도입했습니다.

넷째, 주민의 재정착률 제고와 LH공사의 수용비 부담 완화를 위해 주민이 현물 출자하는 관리처분방식을 주거환경개선사업에 도입했습니다.

다섯째, 정비사업의 원활한 추진을 지원하기 위하여 도로 등 국공유지의 점사용료를 면제하도록 했습니다.

여섯째, 공공관리자가 주민들의 조합설립에 필요한 업무를 지원할 경우 별도의 추진위 구성을 하지 않을 수 있도록 절차를 간소화했습니다.

 

14. 개정 법은 언제부터 시행되나요?

: 뉴타운·재개발·재건축 문제의 심각성을 고려하여 일몰제 시행과 주민 동의 시 추진위와 조합 해산 등 중요한 조항들에 대해서는 공포 후 즉시 시행토록 했습니다. 다만, 정부의 시행령 마련 등 준비기간이 필요한 사항에 대해서는 공포 후 6개월 또는 1년 후에 시행하도록 했습니다. 지난 1230일 국회를 통과한 법 개정안은 정부 이송과 국무회의 심의 등의 절차를 거쳐 대통령이 공포하면 바로 시행되는데, 201221일에 법 개정안의 공포가 이루어졌습니다.

참고로 법 개정안의 주요내용에 대한 시행시기를 구분하면 아래와 같습니다.
 


 

15. 법 개정안의 한계는 없나요? 앞으로 추진해야 할 개정은?

: 이번 법 개정안은 여야 합의로 시급한 사회적 문제로 부상한 뉴타운·재개발·재건축의 해법을 마련했다는 점에서 성과라고 볼 수 있지만, 주민의 입장에서 보면 한계와 아쉬운 점들이 남아 있습니다.

첫째, 법 개정안은 추진위, 조합 설립에 동의한 자의 1/2~2/3 또는 토지등소유자의 1/2 이상 동의 시 추진위와 조합의 해산을 가능하도록 하고 있습니다. 그러나 많은 주민들은 현실적으로 1/2 이상의 동의를 얻는 것이 매우 어렵기 때문에 동의 요건은 30% 또는 1/3 수준으로 낮춰야 한다고 요구했습니다. 하지만 국토부는 위헌소송 제기 시 패소 우려, 찬성 주민의 재산권 침해 등을 이유로 강력한 반대 입장을 표명했습니다.

둘째, 민주통합당은 2년 한시규정으로 도입된 추진위, 조합 해산이 보다 원활하게 이루어질 수 있도록 지자체 주도의 주민 찬반조사 실시가 필요하다고 주장했습니다. 즉 토지등소유자 30% 이상의 요청이 있는 경우, 시장·군수는 정비사업의 시행 여부에 대한 토지등소유자의 의견을 조사하여 그 결과를 공개해야 한다는 주장을 펼쳤습니다마는, 그러나 이 역시 정부와 한나라당의 반대로 도입되지 못했습니다. 5에서 설명했던 바와 같이 앞으로 지자체의 주도적인 리더십이 필요하다고 봅니다.

셋째, 뉴타운 사업의 기반시설 설치비용에 대한 공공의 지원을 확대하는 것도 정부의 반대로 무산되었습니다. 현행 도촉법에 따르면, 국가는 뉴타운의 기반시설 설치에 드는 비용의 10~50% 범위에서 지원할 수 있되 기초자치단체의 재정자립도가 전국 평균 이하의 지역에 대해 우선 지원할 수 있도록 했습니다. 이에 따라 서울과 경기도 등 수도권 지역의 뉴타운 지구의 경우 국가 지원액이 매우 미미한 실정입니다. 그래서 기반시설 설치비용 지원 범위를 현행 10~50%에서 30~50%로 올리거나 도로와 공원에 대해서는 국가가 지원하도록 하는 방안을 논의했으나, 국가 재정상 도저히 불가능하다는 정부의 강한 주장에 합의점을 찾지 못했습니다.

사실 이 외에도 앞으로 고쳐야 할 점은 수없이 많습니다. 예컨대 OS요원이나 철거용역의 사용 제한, 조합 운영의 투명성, 사업비 내역의 표준화, 공공의 기술지원, 조합 임원 선출 방식과 관선 이사 파견, 소규모 조합 결성 등. 19대 국회에서 지속적으로 개선해 나가겠습니다.

 

16. 이번 법 개정 이후 이제 지자체가 해야 할 일은 무엇인가요?

: 사실 이번 법 개정은 상당부분 지자체의 리더십을 신뢰하고 상당한 업무 부담을 지자체에 지우는 내용을 담고 있습니다. 뉴타운-재개발-재건축의 실패의 책임이 중앙정부와 지방정부, 누가 더 책임을 져야할지 논란이 있고, 궁극적으로는 중앙정부와 지방정부가 협력해서 문제를 풀어가야 하겠습니다마는 지방정부의 현장의 일선에서 인허가와 사업 감독의 권한이 있는 만큼 책임 행정의 의무가 아주 큽니다.

사실 법에서는 큰 틀의 규정만 담고 있으며, 시도 조례로 정해야 할 것이 많고, 특히 자치행정의 과정에서 보다 섬세하게 담아낼 사안들이 많습니다. 서울시 박원순 시장은 이러한 이슈를 이미 잘 파악하고 계셔서 잘 추진될 것으로 믿습니다마는, 다른 자치단체에서도 만반의 준비를 기하여 할 것입니다. 다음의 사항으로 간략히 정리해 봅니다.

1. 시도 조례 제정:

- 이번 법개정에서 조례로 위임된 사항들에 대해서 시급한 조례 확정.

- 공공지원(공공관리, 재정지원, 서비스지원 등)에 대한 조례

- 갈등조정과정에 대한 지원에 대한 조례 사항 등

 

2. 공공지원체계 구축

- 특히 주민분담금/사업성 분석을 체계적으로 추진하는 체계

- 주민갈등이 있는 구역에 대한 개발 대안 마련

- 주민갈등 조정에 대한 구체적 지원 방식 마련 등

(* 참고: 서울시의 갈등조정위원회도시재생지원센터’, 갈등 지역에 전문가 파견등의 제도가 이에 해당됩니다.)

 

3. 현장 감독 강화로 책임행정 구현

- 기초자치단체의 인허가 업무의 적정성에 대한 재검토

- 사업속도 조절에 대한 원칙 제시 등

- 광역단체와 기초자치단체 간의 일관된 행정 등

 

4. 중앙정부와의 협조 추진

- 향후 필요한 법 개정 사항에 대한 추가 협의

- 가장 중요한, 재정지원에 대한 협의 등

(중앙정부의 도시정비기금과 지자체의 도시정비기금 확충)

 

17. 당장 사업구역 내의 주민들은 어떻게 대응해야 하나요?

: ‘주민이 원하는 방식으로 개발을 추진해야 한다는 것이 이번 법 개정안의 취지입니다. 이 때의 주민은 투자/투기를 목적으로 하는 외지인이 아니라, 실제 그 구역에 살고 있는 원주민을 말합니다. 원주민들이 스스로 자신의 문제를 파악하고 의견을 모으고 합의를 거쳐 대안을 모색할 수 있도록 개정된 법의 취지를 잘 파악해 주시기 바랍니다. (사업 구역에 따라 실제 살고 있는 원주민이 35~55% 사이에 분포하고 있다고 합니다. 외지인이 많을수록 의견 모으기 쉽지 않지만, 부디 중지를 모으시기 바랍니다)

이번 법 개정의 내용을 공부하시고 어떤 액션이 가능한지 검토하십시오.

자신이 속한 사업구역이 어떤 사업단계에 있는지 확인하십시오. 그에 따라 액션이 달라지기 때문입니다.

정비예정구역이나 추진위가 구성되지 않은 정비구역은 토지등소유자 30% 의견을 모아 지자체에 재검토를 요청할 수 있습니다.

추진위와 조합이 구성되어 있는 정비구역은 10~25% 주민 의견을 모아 분담금등 사업성 분석을 지자체에 검토해 달라고 요청할 수 있습니다.

추진위와 조합에 구성원에 대한 자료를 요청하실 수 있습니다.

법이 바뀌었으니 행정자치체에 사업진행에 대해서 신중하게 인허가 추진해달라는 요청을 하실 수 있겠습니다. 혹시 이 조정 시기를 틈타서 재빠르게 행정 결정을 해버리는 경우도 있을 수 있기 때문입니다.

 

18. 당장 추진위나 조합은 어떻게 대응해야 하나요?

: 이번 법 개정안은 사실 추진위와 조합의 운영을 개선하는 데에도 큰 목적이 있습니다. 투명한 운영, 주민들 편에 선 합리적 운영, 비용 절감을 통한 주민 부담 절감, 대안(단계적 개발, 분할 개발, 평형 조정 등)에 대한 열린 검토 등 부디 적극적으로 검토하여 주시기 바랍니다. 무엇보다도 정보를 공개하는데 주저함이 없어야 합니다. 신뢰를 쌓는 첫걸음입니다.

주민들의 신뢰를 받고 갈등을 줄여야 사업이 순조롭게 추진될 수 있습니다. 밀어붙이기로 하다보면 정작 철거하고 착공하고 난 뒤에도 몇 년 씩 공사가 중단되어(대표적으로 아현뉴타운 내 아현3구역) 더 큰 피해를 보게 됩니다.

추진위원장과 조합장과 임원진은 주민의 이익을 대표하는 중책을 맡고 있는 직책입니다. 시공사를 감독하고 지자체와 협의하고 주민들의 다양한 요구를 수렴하여야 합니다. 실제 해제 조정의 대상이 되는 구역은 예상보다 많지 않을 것이지만, 이 과정에서 사업 내용의 조정을 통해 주민들의 편의와 이익을 도모하는 경우가 많이 생길 것으로 예측됩니다. 이에 추진위와 조합의 리더십을 기대하는 바입니다.

 

19. 이번 법 개정에 근거하여 서울시의 뉴타운 출구전략이 발표된 후 현장에서 우려도 있고 언론의 비판도 있는데, 부작용은 없을까요?

: 이번 법 개정에 근거한 서울시의 뉴타운 출구전략 발표 이후, 환영과 우려가 교차하고 있습니다. 가장 중요한 점은, 어느 한 쪽으로 여론을 몰아가지 않아야 한다는 것입니다. 이번 법 개정안은 2년 한시규정으로 구역해제 할 수 있는 조항도 만들었지만, 다른 한편 촉진하는 내용도 상당히 들어있습니다. 이번 법 개정안은 주민의 축복 속에 가능성 높은 곳은 최대한 빨리 속도를 붙일 수 있도록 하고, 주민의 반대가 심한 곳은 정확한 분석을 거쳐서 다른 대안 개발 방식을 선택하도록 하는데 그 목적이 있습니다.

언론을 통해 표명되는 다음의 대표적 우려에 대해서 답을 하자면!

- 갈등이 커지지 않겠느냐하는 우려에 대해서:

이미 주민 갈등이 있는 사업구역은 갈등 해소가 없이는 한 발자욱도 앞으로 나가기 어렵습니다. 다른 대안적 개발 방식을 택한다면 순조로운 추진이 가능한 구역에서는 빨리 대안을 찾아주고, 갈등을 해소하면 원활한 사업 추진이 가능한 구역에서는 빨리 단안을 내려줄 수 있습니다.

- 사업지연 우려에 대해서:

조정하는 과정에서 사업이 지연되지 않겠느냐는 우려가 많은데, 마구 강행하다가 착공하고도 갖은 송사와 민원에 걸려서 몇 년씩 추진되지 못하는 문제를 미연에 방지하는 것이 훨씬 더 효과적입니다. 소수의 반대자가 있는 경우에 이번 기회에 확실한 사업 방향을 결정해줄 수 있는 효과도 있습니다.

- 향후 부동산 공급 부족 문제가 생기지 않겠느냐는 우려에 대해서:

일부 사업구역을 해제하면 향후 주택공급부족 문제가 있지 않느냐, 전셋값 상승 문제가 있지 않느냐 하는 피상적인 지적이 언론에서 나오곤 합니다. 실제 전셋값 급등 문제는 지나친 뉴타운-재개발-재건축 지정과 추진때문에 빚어졌으며 사업 속도조절이 절실하게 필요한 상황입니다.

더구나 최근 부동산 거품이 꺼져있는 상황에서 더욱 신중한 사업검토가 필요한 시점입니다 너무 과다 지정되어 있고 최근 미분양 문제 때문에 사업시행인가를 받은 구역에서도 과연 속도전으로 추진해야 하느냐 고민하는 조합들도 있을 정도입니다.

갖은 문제를 만들어내는 대형 싹쓸이 개발인 뉴타운-재개발-재건축을 지양하고 앞으로는 주거환경관리사업이나, ‘소규모 가로주택정비사업으로 전환해서 전세난과 같은 문제없이 섬세하게 주택 시장 수요에 대응함으로써 주거 안정성을 꾀하는 발상이 이번 법 개정의 전제입니다.

 

20. 꼭 당부하고 싶은 말이 있다면?

: 모든 주민들과 시민들께 말씀드리고 싶습니다.

뉴타운-재개발-재건축 광풍을 만들어내고 조장하고 그 바람으로 한 자리 차지했던 정치인들과 이를 견제하지 못하고 오히려 방조했던 관료들(중앙정부와 지방정부)은 모두 반성해야 합니다. 처절한 반성을 해야만 비로소 새로운 대안이 실천될 수 있습니다. 이런 부동산 광풍을 은근히 부추겼던 대다수 언론의 책임도 적잖습니다. 지금도 이런 부동산 세력들이 이번의 주민을 위한 획기적 대책에 대해서 발목을 잡으려 하는 조짐이 보입니다.

이것을 바로잡는 힘은 오직 주민들과 시민들에게 있습니다. 이번 법 개정은 그 의사결정권을 주민들에게 확실하게 돌려주었다는데 의미가 있습니다. 이번 뉴타운-재개발-재건축의 종합해법이 제시한 주민들의 액션이 빛을 발하고 현장에서 실천되어야 합니다.

이것도 겨우 시작일 뿐입니다. 앞으로 우리의 동네와 우리의 도시를 살기 좋게 만들려면, 우리의 삶이 존중받는 동네와 도시를 만들려면, 쫓겨날 걱정 없이 살 수 있는 동네와 도시를 만들려면, 오직 주민의 힘, 시민의 힘이 발휘되어야 합니다.

저 역시, 이제 현장의 실천에 힘을 기울이고 문제 해결에 나서겠습니다. 그리고 그 과정에서 새롭게 드러나는 문제들에 귀를 기울이고 파악하여 다시 법 개정 등 또 다른 개선에 제 모든 에너지를 쏟으며 앞장서겠습니다.

긴 글, 공부하여 주셔서 감사합니다. 도움이 되면 좋겠습니다.


2012. 2. 3.

국회의원 김진애 배 

뉴타운·재개발·재건축 종합해법 '20문 20답', 길죠? 
다운받아 출력해서 보실 수 있게 한글 문서로도 올립니다.
또 현장에서 필요하실지 몰라  20문 20답의 주요 내용을 정리한 PPT 파일도 올려놓습니다.
출처를 밝혀주시고 널리 알려주시길!

개정도정법_도촉법설명PPT자료_김진애의원.pptx 
뉴타운재개발재건축20문20답_김진애정리.hwp

 

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